Najczęstsze pytania kierowane do firmy Domy Drewniane Bartek dotyczą poniższych kwestii
Jakie domki można wybudować bez pozwolenia na budowę?
Jak wielkie mogą być to budynki?
Czy na swojej działce mogę wybudować domek bez zezwolenia?
Jaki domek mogę wybudować na działkach ROD?
Jaki fundament mogę zastosować?
Jakie formalności muszę spełnić? Jak zgłosić domek bez pozwolenia?
To tylko kilka przykładów z dziesiątek pytań zadawanych co sezon przez naszych Klientów odnośnie montażu domku bez pozwolenia na budowę. Zainteresowanie domkami bez zbędnych formalności nadal rośnie, dlatego pragniemy rozwiać wszelkie wątpliwości i przedstawić przepisy regulujące budowę domków bez zezwolenia.
Pragniemy poinformować, że ostateczna interpretacja przepisów prawa budowlanego należy zawsze do urzędu właściwego dla lokalizacji Państwa działki a w przypadku Rodzinnych Ogródków Działkowych dodatkowo do zarządu ROD. Poniższe opracowanie ma wyłącznie cel informacyjny, co oznacza, że nasza firma nie bierze odpowiedzialności za skutki wynikające z nieprawidłowego stosowania przepisów regulujących budowanie budynków bez zezwolenia budowlanego oraz budynków (w tym domków drewnianych) na działkach ROD – Rodzinnych Ogródkach Działkowych. Każdą sprawę dotyczącą budowy domku drewnianego bez zezwolenia na budowę należy traktować indywidualnie, ponieważ interpretacja przepisów może różnić się nawet w samych urzędach.
1. Budowa domków bez pozwolenia na typowych działkach np.: rekreacyjnych lub budowlanych
Polskie Prawo Budowlane przewiduje możliwość przeprowadzenie inwestycji polegającej na budowie budynków, na które nie jest wymagane pozwolenia na budowę. Przepisy zostały złagodzone podczas ostatniej nowelizacji Prawa Budowlanego, aby nie ograniczać prawa właścicieli do gospodarowania własną działką oraz aby odciążyć urzędy właściwe do wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy jednak pamiętać, że duża cześć z nich wymaga bezwzględnego zgłoszenia faktu budowy do właściwego organu architektoniczno – budowlanego (do Urzędu Miasta, Starostwa Powiatowego itp.)
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa m.in. (art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane):
- wolno stojących parterowych* budynków gospodarczych**, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy*** do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki (wymagane zgłoszenie);
- altan i budynków gospodarczych na działkach w rodzinnych/pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 (nowe prawo obowiązuje od początku 2014 r. ; poprzednio pozwalano na budowę do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast) oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich;
- przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych
Ważne uwagi::
* budynki parterowe mogą mieć poddasze użytkowe ** specyfika przepisów wymaga, aby każdy domek z drewna budowany bez pozwolenia nazywać budynkiem gospodarczym. *** powierzchnia zabudowy to obszar na działce zajmowany przez wykończony budynek, obliczana po obrysie zewnętrznym ścian, bez schodów zewnętrznych, tarasów, podjazdów, itp.
Prawo budowlane nie definiuje budynku gospodarczego. Nie ma więc praktycznie żadnych ograniczeń co do jego kształtu i wysokości. Prawo budowlane nie zabrania wydzielenia pomieszczeń wewnątrz budynku, nie zabrania umeblowania budynku gospodarczego.
Przepisy nie precyzują także rodzaju fundamentu, na jakim powinien być ustawiony budynek bez zezwolenia, zatem może być to wylewana płyta fundamentowa, typowy fundament, słupy betonowe lub pale drewniane albo bloczki. Wszystkie rozwiązania są takim samym wobec prawa, dozwolonym sposobem budowy podwalin domu. Nie obowiązują stare przepisy o tzw. trwałym połączeniu z gruntem.
2. Formalności dotyczące budowy domów bez pozwolenia na typowych działkach np.: rekreacyjnych lub budowlanych
Budowa domu drewnianego do 25m2 pow. zabudowy bez pozwolenia na budowę każdorazowo wymaga zgłoszenia tego faktu do właściwego terytorialnie urzędu, zwykle Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta. Zgłoszenia dokonuje się na odpowiednim formularzu, który otrzymamy w urzędzie lub pobierzemy go ze strony internetowej urzędu.
Formularz zgłoszenia budowy zawiera:
– określenie rodzaju, zakresu i sposobu wykonania przewidzianych do realizacji robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia;
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
– w zależności od potrzeb należy załączyć odpowiednie szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Prawo nie wymaga, aby zostały one przygotowane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Nie jest też potrzebny projekt budowlany.
Terminy: zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych. Na decyzję czekamy max. 30 dni. Jeżeli w okresie 30 dni od daty zgłoszenia starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu nie wniesie sprzeciwu w formie pisemnej możemy przystąpić do prac budowlanych. Decyzja pozytywna określa m.in. datę, do której należy rozpocząć prace budowlane.
3. Budowa domków bez pozwolenia na rodzinnych/pracowniczych ogrodach działkowych
Na działkach będących pod administracją Zarządu ROD wymagana jest jedynie zgoda samego Zarządu. Faktu budowy domku bez pozwolenia na budowę nie trzeba w tym przypadku zgłaszać do żadnego urzędu. Należy jednak pamiętać, że budowę należy przeprowadzić zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, które pozwalają na budowę bez zezwolenia altan i budynków gospodarczych na działkach ROD o powierzchni zabudowy do 35m2 (przepis obowiązuje od początku 2014 r. ; poprzednie przepisy pozwalały na budowę do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast) oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich. Przepisy te nie zabraniają budowy domków z poddaszem, nie precyzują także rodzaju fundamentu, zatem należy przyjąć dowolność wyboru w tym zakresie. Każdorazowo należy zapoznać się z wewnętrznymi warunkami oraz regulaminem stawiania budynków dostępnym w każdym ROD.
